요즘 청약 시장이 뜨겁네요.
특히 서울 쪽은 분양만 나오면 수백 대 1 경쟁률을 기록하고 있잖아요. 서울 평균 청약 경쟁률이 96.83대 1이라니, 이게 말이 됩니까. 전국 평균이 7.28대 1인데 말이죠.
근데 진짜 궁금한 거 하나 있어요. 다들 청약 넣으면서 "이번엔 되겠지?" 하는데... 솔직히 본인 가점이 몇 점인지 정확히 아는 사람이 얼마나 될까요?
 |
| 2025년 아파트 청약, 이거 하나만 알면 당첨 확률 확 올라갑니다 |
청약 가점, 도대체 어떻게 계산하는 건데
청약 가점은 크게 3가지로 결정됩니다.
무주택 기간 (최대 32점) + 부양가족 수 (최대 35점) + 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
= 총 만점 84점
그런데 이 84점 만점 받으려면 얼마나 빡세냐면... 무주택 기간이 15년 이상 있어야 하고, 부양가족이 6명 이상 있어야 하며, 청약통장도 15년 이상 유지해야 합니다. 쉽게 말해 30대 초반에 결혼해서 애를 네 명 낳고, 부모님까지 모시고 사는 가정이 청약통장을 20대부터 꾸준히 넣어야 가능한 점수라는 거죠.
서울 강남권 재건축 단지는 커트라인이 65점 이상이고, 요즘 핫한 래미안 원베일리 조합원 취소분은 84점 만점자에게만 돌아갔어요.
무주택 기간이 제일 중요하다는데
무주택 기간은 만 30세가 되는 날 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 계산합니다. 그래서 30세 전에 결혼하면 혼인신고일부터 카운트되는 거죠. 예를 들어, 35세 직장인 A씨가 만 30세부터 5년간 무주택 상태를 유지했다면, 무주택 기간에서 12점을 받을 수 있어요. 과거에 집을 팔았다면 집을 처분한 시점부터 다시 무주택 기간이 쌓입니다.
부양가족 수는 생각보다 까다로워요
부양가족은 본인을 제외한 나머지 가족 수로 계산됩니다. 근데 직계존속(부모님)은 3년 이상 동일 주민등록표에 등재돼 있어야 인정받아요. 본인 혼자면 0명(5점), 본인+배우자면 1명(10점), 본인+배우자+자녀 2명이면 3명(20점)이에요. 만점(35점)을 받으려면 본인 제외 6명, 즉 7인 가구가 되어야 합니다.
청약통장은 길게 가져가는 게 답
청약통장 가입 기간은 15년 이상이면 만점인 17점을 받습니다. 자녀를 위해 미리 만들어주는 부모님들이 많은데, 올해부터 미성년자 통장도 5년까지 인정받을 수 있어요. 14세에 가입하면 29세에 만점(17점)이 가능하죠. 배우자 통장도 2년 이상이면 3점 추가로 받을 수 있습니다.
분양가 상한제 단지는 로또나 마찬가지
요즘 청약 시장에서 제일 핫한 키워드는 바로 분양가 상한제예요.
올해 수도권 분양가 상한제 적용 단지 1순위 경쟁률: 60.36 : 1
비적용 단지 1순위 경쟁률: 6.79 : 1 (약 10배 차이)
분양가 상한제가 뭐길래 이렇게 난리인가요
분양가 상한제는 정부가 정한 기준에 따라 분양가를 제한하는 제도입니다. 쉽게 말해 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 아파트를 분양받을 수 있다는 거죠. 예를 들어 서초구 '래미안 원펜타스' 전용 84㎡는 분양가가 20억원대 초반이었지만, 인근 단지들은 40~50억원대에 매매되고 있어요. 당첨만 되면 수십억 원의 시세차익을 기대할 수 있는 구조입니다.
서울 강남 3구는 전쟁터 수준
특히 강남, 서초, 송파, 이른바 강남 3구는 청약 경쟁이 말도 안 돼요. 올해 1~9월 강남 3구 1순위 평균 경쟁률은 257대 1을 기록했어요. 수도권 평균(21.4대 1)보다 10배 이상 높은 수치죠.
- 디에이치 대치 에델루이: 1,025.57 : 1
- 래미안 원펜타스: 527.44 : 1
- 메이플자이: 442.32 : 1
- 래미안 레벤투스: 402.97 : 1
그러니까 강남 3구에서 분양가 상한제 적용받는 단지는 그야말로 로또 청약이라고 불리는 거예요.
2025년 하반기 서울 분양 일정, 뭐가 나올까
올해 하반기 서울에서는 8,168가구가 공급되지만, 대부분 재건축 단지라 일반분양은 1,544가구밖에 안 나와요.
11월 주목할 만한 단지들
11월에 제일 핫한 건 역시 '반포 래미안 트리니원'이에요. 11월 10일 특별공급, 11월 11일 1순위 청약이 예정돼 있는데 벌써부터 로또 청약으로 예상되고 있어요. 반포3지구 재건축 단지로, 일반분양은 505가구가 나오는데, 분양가 상한제가 적용되고 학군도 좋아서 엄청난 경쟁률이 예상됩니다.
12월에는 뭐가 나오나
12월에는 방배13구역 재건축 '방배 포레스트 자이'가 분양 예정이에요. **2,322세대** 중 일반분양 547세대로, 2호선 방배역과 2·4호선 사당역이 근처에 있어요. 동작구 '노량진 8구역 재개발', 관악구 신림2구역 등도 계획돼 있어요.
청약 당첨 확률 높이는 진짜 팁
솔직히 가점이 낮으면 강남권 재건축은 사실상 불가능해요. 그럼 어떻게 해야 할까요?
1. 추첨제 비율이 높은 지역 노리기
가점이 낮다면 추첨제 비율이 높은 지역을 노리는 게 현실적이에요. 규제지역 외 경기도 외곽이나 인천 쪽은 가점제 40%, 추첨제 60% 비율이라 당첨 확률이 훨씬 높아집니다.
2. 특별공급 활용하기
특별공급도 전략적으로 활용하면 좋아요. 신혼부부, 생애최초, 다자녀 가구 등 요건에 맞으면 일반 청약보다 낮은 경쟁률로 신청할 수 있거든요. 특히 생애최초 특별공급은 소득 조건만 충족하면 됩니다.
3. 중형이나 대형 평형 선택하기
경쟁률이 낮은 중형이나 대형 평형을 선택하는 것도 방법이에요. 다들 소형 평형만 노리다 보니까 전용 84㎡ 이상 대형 평형은 상대적으로 경쟁률이 낮거든요.
청약 준비, 지금 당장 시작해야 하는 이유
분양 시장 전문가들은 서울 핵심지의 신축·분양 아파트가 여전히 투자 유망 자산 1위라고 입을 모아요. 공급 부족이 심화되고 있거든요.
청약통장은 지금 바로 만드세요
청약통장 없으면 시작도 못 해요. 2025년부터는 2순위에도 청약통장이 필요하거든요. 1순위 되려면 3년 이상 유지해야 하니까, 지금 당장 안 만들면 3년 뒤에도 못 넣는다는 얘기예요.
무주택 증명서류 미리 준비하세요
청약 넣을 때 필요한 무주택 증명서류도 미리 준비해두는 게 좋아요. 주민등록등본 기준이니까 전입일과 무주택 여부 꼭 확인하시고요.
⚠️ 부정청약 절대 금지!
부정청약에 걸리면 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금, 당첨 취소는 물론 10년 동안 청약 불가입니다. 절대 꼼수 부리지 마세요.
결국 청약은 정보전입니다
청약은 단순한 추첨이 아니라 정보전이에요. 가점 관리 잘하고, 지역 분석하고, 자금 계획 세우면 당첨 확률 충분히 높일 수 있어요. 국토교통부 청약홈, 각 건설사 홈페이지 수시로 체크하면서 분양공고 나오는 거 놓치지 마세요.
2025년 서울 분양 시장은 공급 절벽과 높은 수요가 맞물려서 더욱 치열해질 거예요. 지금부터라도 차근차근 준비하면, 언젠가는 꼭 내 집 마련할 수 있을 겁니다.
Post a Comment