반포 래미안 트리니원 청약에 8만명 가까이 몰렸다는 소식 들으셨나요?
11월 10일부터 시작된 특별공급에 2만3861명, 그 다음날인 11일 1순위 청약에는 5만4631명이 접수했어요. 총 506세대 분양하는 단지에 말이죠. 경쟁률이 어땠냐고요? 특별공급 평균 86대 1, 일반 1순위는 무려 237.5대 1입니다.
근데 진짜 놀라운 건 따로 있어요. 이 청약에 참여하려면 최소 20억원 이상 현금을 들고 있어야 한다는 거죠. 맞아요, 대출받고 어떻게든 해볼 수 있는 청약이 아니에요. 진짜 현금부자들만 도전할 수 있는 무대였던 겁니다.
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| 현금 25억 들고 청약장 가야 한다고요? 반포 트리니원 8만명 몰린 이유 |
그럼 왜 이렇게 많은 사람이 몰렸을까요? 단순해요.
당첨만 되면 20억~30억원 시세차익을 기대할 수 있거든요.
분양가 상한제인데 왜 이렇게 비싸요?
반포 래미안 트리니원은 서초구 반포동 1109번지 일대, 반포주공1단지 3주구를 재건축하는 단지예요. 지하 3층~지상 최고 35층, 17개동, 총 2091세대 규모로 짓습니다. 이 중에서 일반분양 물량은 506세대죠. 전용 59㎡가 456세대, 전용 84㎡가 50세대예요.
분양가는 3.3㎡당 평균 8484만원입니다. 역대 분양가상한제 적용 단지 중 최고가예요. 평형별로 보면 전용 59㎡가 18억4900만~21억3100만원, 전용 84㎡는 26억3700만~27억4900만원 사이로 책정됐어요.
"어? 분양가상한제 적용 단지인데 웬 20억이 넘어?"
맞는 질문이죠. 근데 반포동 시세를 보면 이해가 되실 거예요. 바로 길 건너편에 있는 래미안 원베일리는 어떻게 거래되고 있을까요? 전용 59㎡가 8월에 42억5000만원, 전용 84㎡는 10월에 무려 65억1000만원에 거래됐어요. 6.27 부동산 대책 발표 당일에는 84㎡가 72억원에 거래되기도 했고요.
2024년 7월에 분양한 래미안 원펜타스는 어떨까요? 59㎡ 분양가가 약 12억원대였는데, 입주도 안 한 상태에서 9월에 56억원에 거래됐어요.
그러니까 결론은 이거죠. 트리니원 분양가가 아무리 비싸도 인근 시세와 비교하면 반값 수준이라는 겁니다. 59㎡ 기준으로 21억에 분양받아서 42억에 팔면? 차익이 딱 21억원이네요.
근데 왜 현금 25억을 들고 있어야 하죠?
여기서 꼬이는 지점이 나와요. 정부가 10월 15일에 발표한 부동산 대책 때문이에요.
10.15 대책 핵심: 대출 규제 강화
이번 10.15 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶였어요. 그리고 주택담보대출 한도가 확 줄어들었죠. 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출이 제한됐습니다.
반포 트리니원은 분양가만 봐도 25억을 훌쩍 넘어요. 그러면 대출은? 딱 2억원입니다.
84㎡ 기준으로 계산해볼까요? 최고가 기준 27억4900만원에서 대출 2억을 빼면 25억4900만원이 필요해요. 여기에 중도금까지 고려하면? 중도금 집단대출도 40%까지만 가능하거든요. 나머지 20%는 본인 자금으로 마련해야 하고요. 계약금 5억4000만원 내고, 중도금 일부를 개인 자금으로 충당하고, 잔금에서 대출 2억 빼고 나머지 돈을 다 현금으로 내야 해요. 결국 최소 25억원 이상 현금이 있어야 가능한 거죠.
59㎡도 마찬가지예요. 분양가가 20억대인데, 인근 시세가 이미 25억을 넘어섰어요. 그러면 입주 시점인 2026년 8월에 감정평가 받으면 집값이 25억 넘어갈 가능성이 크죠. 그럼 대출도 2억으로 제한돼요. 결국 59㎡도 약 18억~20억 현금이 필요합니다.
더 골치 아픈 게 뭔지 아세요? 이 단지는 후분양이에요. 입주 예정일이 2026년 8월이라, 청약 당첨되면 10개월 안에 모든 대금을 납부해야 해요.
전세 끼고라도 살 수 있지 않나요?
그게 또 안 돼요.
10.15 대책에서 투기과열지구 내 신규 분양 단지는 주택담보대출 받으면 6개월 내 전입 의무가 생겼어요. 전세를 놓으려면 대출 없이 분양가를 완납해야 하고, 세입자도 전세보증금 대출을 이용하면 안 돼요. 어느 한쪽이라도 대출 쓰면 실거주 의무 위반이 되는 거죠.
인근 전세금이 10억원을 훌쩍 넘을 텐데, 현금으로 전세금 낼 수 있는 세입자를 구하기도 쉽지 않아요. 결국 실거주하거나, 아니면 정말 엄청난 현금부자여야 하는 구조예요.
분양가상한제 적용 단지라 실거주 의무 3년, 재당첨 제한 10년, 전매제한 3년이 걸려 있기도 하고요. 단타는 애초에 불가능해요.
그럼 누가 이 청약에 참여했을까요?
답은 하나죠. 현금 25억 이상 보유한 자산가들이요.
특별공급에서 생애최초 특공에는 9825명이 몰렸고, 신혼부부는 8694명, 다자녀가구는 4700명 넘게 접수했어요. 생애최초라고 해서 첫 집 사는 사람들이 도전했다고 보기엔 분양가가 너무 높죠. 이 사람들도 결국 20억 이상 현금을 보유한 고액 자산가들이었을 거예요.
1순위 청약에서는 84㎡B 타입이 경쟁률 531.4대 1을 기록했어요. 14가구 모집에 7440명이 몰렸다는 얘기죠. 84㎡A는 457.3대 1, 84㎡C는 413.5대 1, 59㎡A는 245.2대 1... 모든 타입이 세 자릿수 경쟁률이었어요.
당첨자 발표는 11월 19일이고, 계약 체결은 11월 24일부터 27일까지예요. 당첨되면 곧바로 계약금 4억~5억을 내야 하니까, 진짜 자금력 있는 사람들만 살아남는 구조네요.
반포동, 그래서 얼마나 좋은 동네인데요?
반포동은 서초구에 속하면서 한강을 끼고 있는 강남권 대표 부촌이에요. 강남 8학군으로 유명하죠. 반포초, 계성초, 서원초 같은 초등학교들이 도보권이고, 중학교는 세화여중, 신반포중, 반포중이 있어요. 고등학교도 세화고, 세화여고, 반포고 등이 명문으로 꼽혀요.
교통도 완벽해요. 지하철 9호선 구반포역이 단지 지하와 직결되는 초역세권이에요. 고속터미널역을 통해 3호선, 7호선 환승도 가능하고, 동작역에서 4호선도 탈 수 있죠. 올림픽대로, 경부고속도로, 반포대교 접근성도 좋아서 강남, 여의도, 광화문 어디든 40분 안에 갈 수 있어요.
생활 인프라는 또 어떻고요. 신세계백화점 강남점이 걸어서 갈 수 있는 거리예요. 전국 백화점 매출 1위, 세계 매출 1위까지 찍은 곳이죠. 센트럴시티, 파미에스테이션 같은 복합쇼핑몰도 있고, 가톨릭대 서울성모병원, 중앙대병원도 가까워요.
반포한강공원, 서래섬, 서리풀공원, 몽마르뜨공원까지 녹지 공간도 풍부하고, 예술의전당도 인근이에요. 학군, 교통, 쇼핑, 의료, 문화... 진짜 빠지는 게 없죠.
그래서 반포동엔 래미안 타운이 형성되고 있어요.
여기에 2026년 트리니원(2091세대)이 입주하면 총 8166세대 규모 래미안 타운이 완성돼요.
그럼 입지는 완벽한 거예요?
완벽하진 않아요. 반포동 안에서도 등급이 있거든요.
반포동 메인 입지는 고속터미널역부터 신반포역까지 이어지는 구역이에요. 한강변과 맞닿아 있고, 신세계백화점 바로 앞이죠. 래미안 원베일리, 원펜타스, 아크로리버파크가 바로 이 구역에 있어요.
근데 트리니원은 그보다 서쪽으로 떨어진 구반포역 일대에 들어서요. 메인 입지에 비하면 상대적으로 활성도가 떨어지는 편이에요. 한강까지 직선거리 450m 정도 되는데, 북쪽에 반포 디에이치 클라스트(5002세대)가 들어설 예정이라 한강뷰도 가리게 돼요.
물론 그래도 반포동이긴 해요. 구반포역 초역세권이고, 반포동 학군 누리고, 같은 인프라 쓸 수 있죠. 다만 원베일리나 원펜타스보다는 조금 아쉬운 위치라는 거예요.
그래도 투자 가치는 있나요?
숫자로만 보면 확실히 매력적이에요.
59㎡ 기준으로 21억에 분양받아서 42억에 팔면 차익 21억, 84㎡는 27억에 분양받아서 65억에 팔면 차익 38억... 이론적으로는 그래요. 근데 현실에선 변수가 많죠.
- 3년 실거주 의무를 채워야 해요. 2029년 8월까지는 팔 수 없어요.
- 재당첨 제한 10년도 무시 못 해요. 10년간 다른 청약 기회는 포기해야 해요.
- 10개월 내 25억 동원이라는 기회비용도 따져봐야 해요.
- 무엇보다 현금 25억을 가진 자산가라면 다른 투자 대안도 많다는 점이죠.
마무리하면서
반포 래미안 트리니원 청약은 진짜 현금부자들의 잔치였어요.
20억~30억 시세차익을 기대할 수 있는 로또 청약이긴 하지만, 참여하려면 최소 20억~25억 현금을 보유해야 하는 초고난도 청약이었죠. 10.15 대책 이후 규제지역에서 나온 첫 분양 단지라 대출 규제가 극심했고, 실거주 의무까지 겹치면서 정말 선택된 사람들만 도전할 수 있었어요.
8만명 가까이 몰렸지만, 실제로 당첨되는 건 506세대예요. 경쟁률 237.5대 1... 진짜 로또 맞네요.
당첨자 발표는 11월 19일이에요. 누가 이 반포 로또의 주인공이 될지 궁금하네요. 여러분은 어떻게 생각하세요? 현금 25억 있으면 트리니원 청약 넣을 건가요, 아니면 다른 투자를 할 건가요?
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