GTX 창릉역 힐사이드파크 더블, 2025년 12월 첫 분양 앞두고 투자 기회 재조명

11월 말 공고가 나고 12월 1~2일 청약 접수를 앞두고 있는 GTX 창릉역 힐사이드파크 더블. 저는 이 프로젝트를 유심히 지켜보고 있습니다. 왜냐면 지금 이 타이밍이 꽤 흥미롭기 때문입니다. 정부가 올해 초 발표한 주택 공급 확대 정책, 그리고 소형 오피스텔에 대한 세제 혜택이 본격화되는 시점이거든요.

특히 60제곱미터 이하 오피스텔에 대한 이 정책들이 실제로 투자자들 입장에서 얼마나 유리하게 작용하는지, 그리고 이 단지가 가진 진짜 가치가 무엇인지 한번 정리해보고 싶었습니다.

역세권, 지금이 제일 잘 나가는 이유

먼저 이 단지가 어떤 위치에 있는지 봅시다. 고양시 덕양구 도내동 955번지. 원흥역은 이미 있고, 지하철 3호선으로 서울 직결이 가능합니다. 그런데 더 중요한 게 GTX-A 창릉역입니다.

교통 호재와 신도시 시너지

GTX-A (2030년 예정): 서울역 10분, 삼성역 15분대 진입 가능. 단순한 이동 시간 단축이 아니라 부동산 가치의 레벨업을 의미합니다.
고양 창릉 3기 신도시: 여의도의 약 2.7배 규모. 교통망과 도시 개발이 동시에 터지는 시점은 투자 관점에서 드문 기회입니다.

481세대 규모와 전량 복층형의 의미

힐사이드파크 더블은 지하 4층, 지상 27층, 총 481세대 규모로 지어집니다. 전용면적은 약 29.92제곱미터(9.05평) 중심으로 구성되는데요. 여기서 중요한 포인트는 전량 복층형이라는 겁니다.

일반적인 소형 오피스텔은 답답함이 단점인데, 복층 설계로 침실과 거실을 분리했습니다. 임대 시장에서 이 차이는 꽤 중요합니다. 월세 책정에서 약 5~10% 프리미엄을 더 받을 수 있는 요소가 되거든요.

💰 가격 분석 (수정)

분양가는 3억 원대 후반~3억 6천만 원대 초반 수준으로 형성되어 있습니다. (수익률 2.4% 역산 시 3천만 원이 아닌 3억 원대로 추정됨). 초기 계약금은 500만 원 정액제라 초기 자금 부담은 덜한 편입니다.

2025년 세제 개선, 실제로 뭐가 바뀌었나

여기서부터가 중요합니다. 올해 초 정부가 발표한 정책들이 소형 오피스텔 투자자들에게 실질적으로 얼마나 도움이 되는지 살펴봅시다. 핵심은 '주택수 제외'입니다.

1. 주택수 산정 제외

2024년 말까지 준공된 신축 소형주택(60㎡ 이하)은 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택수에서 빠집니다. 다주택자 규제를 피할 수 있는 큰 구멍이 생긴 셈이죠.

2. 취득세 감면

임대사업자 등록 시 취득세 85% 감면 혜택이 있습니다. 오피스텔의 높은 취득세(4.6%) 부담을 획기적으로 줄일 수 있습니다.

장기 보유 시나리오: GTX 개통까지 10년?

투자자들이 가장 궁금해하는 부분입니다. "2030년 GTX 개통되면 시세가 얼마나 오를까?" 솔직하게 말하면, 아무도 확실한 예측을 할 수 없습니다.

다만, 신규 교통망 개통 후 역세권 부동산 가치는 평균 20~40% 상승하곤 했습니다. 하지만 이미 고양 창릉 지역이 주목받고 있어 호재가 선반영되었을 가능성도 배제 못 합니다. 단기 차익보다는 최소 5년 이상의 장기 보유 관점이 필요한 물건입니다.

냉정하게 보는 위험요소 (Risk Check)

미분양/공실 위험: 481세대라는 규모는 양날의 검입니다. 한번 공실이 발생하면 회복에 시간이 걸릴 수 있습니다.
금리 변동성: 기준금리가 오르면 월세 수익률의 매력이 떨어집니다. 현재 예상 수익률(약 2.4%)은 대출 금리보다 낮을 수 있음을 인지해야 합니다.
정책 변화: 세제 혜택은 영원하지 않습니다. 부동산 시장 과열 시 규제가 다시 강화될 수 있습니다.

다시 정리하며

GTX 창릉역 힐사이드파크 더블은 중기적 관점에서의 투자 상품입니다. 12월 1~2일이 청약 접수 기간입니다. 혹시 이 단지에 관심이 있다면 그전에 현장 방문, 관리비 확인, 그리고 주변 월세 시장 조사를 꼭 해보시길 권합니다.

좋은 투자는 막연한 기대가 아니라, 발로 뛰는 정보 확인에서 시작된다는 점, 잊지 마세요.

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