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| 분당 정자동 26억인데도 줄 서는 이유, 더샵분당티에르원 청약 열기 어디서 나왔나 |
26억짜리 ‘국민평형’에 사람들이 몰린다. 이 말만 놓고 보면 좀 과장처럼 들리죠. 그런데 숫자를 보면, 과장이 아니었습니다.
저는 이런 장면을 보면 늘 같은 생각이 들어요. “사람들이 미쳤다”가 아니라, “사람들이 움직이게 만드는 구조가 있다”는 쪽에 가깝다는 것. 더샵분당티에르원은 그 구조가 꽤 또렷하게 보이는 사례였습니다.
숫자만 먼저 보면 감이 옵니다
이번 단지는 일반 청약 때부터 분위기가 셌습니다. 1순위에서 47가구 모집에 4,721명이 들어오면서 평균 100.4대 1이 찍혔고, 이후 계약 포기·부적격 등으로 남은 물량 5가구를 다시 뽑는 무순위에서 숫자는 더 폭발했습니다.
무순위 청약 경쟁률
1,756명 지원 / 5가구 모집
세부로 들어가면 더 극적이에요. 전용 84㎡ 일부 타입은 300대 1을 훌쩍 넘겼고, ‘5가구’라는 희소성이 경쟁률을 한 번 더 끌어올린 셈입니다.
“분당인데 비규제”라는 말이 왜 나왔을까
분당구는 2025년 10월 16일부로 투기과열지구로 지정됐는데도, 이 단지는 2025년 10월 15일 이전에 입주자모집승인을 신청한 주택으로 분류돼 공급 기준을 비규제지역으로 적용한다고 공고문에 적혀 있습니다.
여기서 체감 차이가 크게 납니다. 핵심 3종 세트가 공고문 요약 표에 박혀 있기 때문이죠.
- ✅ 재당첨 제한: 없음
- ✅ 거주 의무: 없음
- ✅ 전매 제한: 3년 (소유권이전등기 완료 시까지)
결국 “조건은 덜 빡빡한데, 입지는 센 곳”이라는 조합이 만들어진 겁니다. 이 조합은 청약판에서 생각보다 자주 폭발합니다.
그래도 ‘돈’은 쉽지 않습니다, 대출이 꽉 막혀 있거든요
사람들이 몰린다고 해서, 실제로 살 수 있는 사람이 많다는 뜻은 아니었습니다. 분양가가 24억~26억대인 구간에서, 대출 규제가 체감 난이도를 확 올려버립니다.
2025년 10·15 대책 이후 수도권·규제지역 기준으로 주택가격(시가)에 따라 주담대 한도가 갈리고, 규제지역에서는 LTV가 40%로 강화되는 내용도 같이 묶여 있습니다.
- 15억 초과 ~ 25억 이하: 4억 원
- 25억 초과: 2억 원
정리하면, “청약은 누구나 눌러볼 수 있지만, 계약은 현금력 게임”이 되는 구도죠. 그래서 실제로 계약 포기 물량이 나오고, 그 물량이 다시 무순위로 넘어가며 경쟁률이 또 폭발하는 흐름이 이어집니다.
사람들이 몰린 이유는 결국 ‘분당 신축급’ 희소성입니다
더샵분당티에르원은 1994년 준공 단지를 수직증축 리모델링으로 바꿔 지하 3층~지상 28층, 12개 동, 총 873세대로 조성하는 프로젝트입니다. 일반분양은 102세대 규모로 잡혀 있고요.
여기서 핵심은 “분당에서 새 아파트 같은 새 아파트가 흔치 않다”는 점입니다. 리모델링은 완전한 신축과 결이 다르지만, 실수요 입장에서는 체감이 꽤 비슷해요.
- 브랜드(더샵)와 시공사 신뢰
- 입지(정자역 생활권, 학원가 인접)
- 분당 내 새 주거상품의 희소성
특히 정자역 생활권은 직장·교육·교통이 한 덩어리로 묶여서 움직이기 쉬운 곳이라, “비싸도 여기면 이해된다”는 심리가 자주 나옵니다.
리모델링 단지는 ‘시간’이 변수입니다
입주 예정은 2027년 10월로 잡혀 있습니다. 다만 공고문에도 리모델링 사업 특성상 전후 1개월 정도 변동 가능성이 명시돼 있어요.
리모델링은 신축보다 변수가 더 많습니다. 기존 골조·배치·공정 리스크가 있고, 조합 사업 특유의 의사결정 속도도 영향을 줍니다. 반대로 말하면, 이 리스크를 감수할 수 있는 사람에게는 “분당 핵심 입지에서 신축급으로 갈아타는 티켓”이 되기도 하죠.
- ✔ 내 자금 계획이 ‘입주 지연’에도 버틸 수 있는가
- ✔ 전매 제한 3년 동안 자금이 묶여도 괜찮은가
- ✔ 대출 한도(2억~4억)로는 부족한 구간이라는 현실을 감안했는가
결국 이 청약 열기는 ‘규제와 욕망이 맞물린 결과’ 같습니다
10·15 대책은 대출 한도 차등, LTV 강화 같은 방식으로 고가주택 수요를 눌러보려는 성격이 강합니다. 그런데 시장은 늘 “눌린 자리 옆의 틈”을 찾아 움직이죠. 더샵분당티에르원은 공고문 상으로 비규제 기준이 적용되면서 그 틈이 더 선명하게 보였던 케이스로 느껴집니다.
그래서 저는 이 단지를 보면서 이런 질문이 남았습니다.
지금 사람들은 ‘집을 산다’기보다
‘입지 티켓을 산다’에 더 가까운 건 아닐까?
당신이라면, 26억이라는 숫자 앞에서 어떤 계산을 먼저 해볼까요?
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