보증금 5천만원 경매취하가 끝이 아니었다/지금 먼저 잡아야 할 건 뭘까?

경매가 “취하”로 바뀌었다는 걸 보면 순간 마음이 풀리죠. 그런데요, 이건 문제가 해결됐다는 신호라기보다 절차가 멈췄다는 신호에 더 가깝습니다. 오히려 “이제부터 뭘 해야 손해를 줄일 수 있지?”가 진짜 핵심입니다.

💡 이번 상황 요약

✔ 마포구 다세대(빌라), 보증금 5,000만 원 / 월세 30만 원
✔ 전입·확정일자 완료(2023-09-21), 계속 거주
✔ 선순위 근저당이 있고, 경매가 진행되다가 2025-10-10 무렵 ‘취하’로 종결
✔ 계약은 2025-09-20 만료, 보증금 반환이 지연
✔ 경매 통지 이후 월세를 보증금에서 상계해왔지만 상계 의사표시는 아직 ‘서면’으로 정리되지 않음

이 정도면 다음 액션을 “감”으로 잡기엔 리스크가 커요. 법이 요구하는 요건을 하나씩 맞춰두면, 협상도 소송도 훨씬 편해집니다.

1. 경매 ‘취하’의 의미는 빚이 사라진 게 아니라 절차가 꺼진 것

경매가 취하되면, 그 경매절차에서 걸려 있던 압류의 효력이 소멸합니다. 즉 “법원이 매각해서 돈 나눠주는 코스” 자체가 일단 종료된 셈이죠.

법제처

중요한 포인트는 이거예요. 경매가 취하돼도 임차인의 ‘보증금 반환청구권’은 그대로 살아있습니다. 경매는 회수 “수단” 중 하나였을 뿐이고, 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임대인에게 반환을 청구할 기본 구조는 변하지 않아요.

2. 배당요구는 “그 사건”에 붙는 권리라서, 취하와 함께 효력이 끊기기 쉽다

배당요구는 경매절차 안에서 “나도 배당 받겠다” 하고 참가하는 장치입니다. 그런데 그 절차가 취하로 꺼지면, 배당할 판 자체가 사라지니 배당요구도 실무적으로는 “종료된 절차에 종속된 행위”가 됩니다.

다시 경매가 열리면 어떻게 되느냐. 사건번호가 새로 열리는 형태라면, 보통은 새 사건에서 배당요구를 다시 하는 쪽이 안전합니다. 즉, ‘다시 경매’가 같은 줄로 이어지는지(후행절차 계속) / 완전히 새로 시작되는지(신규 사건)가 갈림길이 됩니다.

3. 계약만료 후 보증금 못 받았을 때

1) 내용증명 1통으로 “반환청구 + 월세 상계”를 동시에 정리

임대인 연락이 잘 안 되거나, 말로만 버티는 상황이면 문서로 선을 긋는 게 먼저입니다. 특히 월세를 보증금에서 상계해왔다면, 나중에 “월세 밀렸다” 프레임이 붙을 수 있어서요.

상계는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시가 있으면 상계 가능한 시점에 소급해 대등액이 소멸하는 구조입니다. 그래서 “중개업소가 그렇게 하랬어요”보다는, 임차인이 직접 상계 의사표시를 문서로 남겨두는 편이 분쟁 비용을 줄입니다.

2) 임차권등기명령은 “이사 버튼”이자 “순위 보전 장치”

임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

이미 대항력·우선변제권을 갖춘 상태였다면, 임차권등기 후 이사로 점유·주민등록 요건을 잃어도 그 권리가 유지됩니다. 결과적으로 “보증금 못 받았으니 못 나간다”에서, “등기 해두고 안전하게 이사한다”로 선택지가 넓어져요.

3) 등기 후에는 지급명령으로 “집행력 있는 종이”부터 확보

실무에서 빠른 루트는 대체로 이 흐름이에요.
임차권등기명령(권리 공시) → 지급명령 신청(상대가 이의하면 소송으로 전환) → 확정되면 집행으로 연결
지급명령은 변론 없이 진행되는 구조라, 케이스에 따라 속도가 빠르게 나올 수 있습니다.

4. 월세를 보증금에서 상계 중이라면

상계 의사표시 ‘도달’이 중요: 상계는 “상대방에 대한 의사표시”로 합니다. 전화·문자만으로는 도달과 내용이 다툼이 되기 쉬워요. 내용증명으로 정리해두면 그 싸움을 줄일 수 있습니다.
상계 범위는 ‘임대인에게 청구 가능한 채권’ 중심으로: 관리비 중 전기·수도 같은 사용료 성격은 상계 대상으로 잡기 애매한 경우가 많습니다.
“나중에 월세 한꺼번에 내라” 리스크: 상계 정리가 없으면 임대인이 “그건 네가 임의로 월세 안 낸 것”이라고 주장할 여지가 생깁니다.

5. 보증금 받기 전까지 거주해야 하나

대항력은 기본적으로 주택 인도(점유) + 주민등록을 갖추면 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다.

그리고 임대차가 끝나면, 임차인의 목적물 반환의무(명도)와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계로 봅니다. 그래서 보증금을 못 받은 상태에서 무턱대고 나가버리면, 협상력과 권리 구도가 한 번에 약해질 수 있습니다.

6. 재경매가 다시 열리면 소액임차인·최우선변제는 ‘조건’이 붙는다

서울 기준으로 보면, 소액임차인 범위는 보증금 1억 6,500만 원 이하, 최우선변제 한도는 최대 5,500만 원으로 정해져 있습니다. 보증금이 5,000만 원이면 숫자만 놓고는 범위 안이죠.

다만 여기서 많은 분이 한 번 미끄러집니다.
소액임차인 기준은 “항상 최신 기준”으로만 가는 게 아니라, 시행령 부칙에 따라 이미 담보물권을 취득한 사람(선순위 담보권자 등)에게는 종전 규정이 적용되는 경과조치가 반복되어 왔습니다. 그래서 등기부에 있는 선순위 근저당 설정일이 오래된 경우, ‘그 당시’ 기준으로 소액임차인 판단이 달라질 수 있어요.

7. 취하는 ‘안도’가 아니라 ‘정리할 기회’일 수 있다

경매 취하를 “상황 종료”로 받아들이면, 그 다음이 허무해지기 쉽습니다. 반대로 “절차가 비었으니 내가 권리를 정비할 시간”이라고 보면, 내용증명–임차권등기–지급명령(또는 소송)까지 흐름이 선명해져요.

“임대인이 결국 지급할 사람인가, 끝까지 버틸 사람인가.”
그 판단이 서는 순간, 다음 한 수(협상 vs 집행)가 훨씬 쉬워질 겁니다.

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