전국 민간아파트 청약경쟁률 6.8대1 왜 27개월 만에 최저까지 내려갔을까

“청약은 늘 뜨거운 거 아니었어?”라고 생각했다면, 11월 숫자는 꽤 낯설게 느껴질지도 모르겠네요. 전국 민간아파트 1순위 평균 청약 경쟁률(최근 12개월 이동평균)이 6.80대 1까지 내려오면서 2023년 8월 이후 처음으로 7대 1 아래로 떨어졌다고 하니까요. 27개월 만의 최저라니요.

이런 지표는 “사람들이 청약을 안 한다”로 끝나지 않더라고요. 어디는 700대 1이 나오고, 어디는 1대 1도 안 되고, 심지어 분양한 10곳 중 6곳이 1순위에서 미달인 달이기도 했으니까요. 시장이 한 덩어리가 아니라는 게 숫자로 드러난 셈이죠.

1. 11월 청약 시장 핵심 요약 숫자가 말해주는 것

리얼하우스가 한국부동산원 청약홈 자료를 바탕으로 분석한 내용에 따르면, 전국 경쟁률은 올해 5월 14.80대 1로 정점을 찍은 뒤 7월부터 11월까지 5개월 연속 한 자릿수 흐름을 이어갔다고 해요.

그런데 더 눈에 띄는 건 ‘미달’ 쪽이에요. 11월에 분양된 37개 단지 중 24개 단지가 1순위에서 미달로, 비율로는 64.86% 수준이었다고 합니다(10월 42.31%에서 크게 상승). “청약은 무조건 몰린다”는 감각이 흔들릴 만한 대목이더라고요.

💡 정리하면 이렇습니다.

✅ 전국 평균 경쟁률은 내려왔고(6.80대 1)
✅ 미달 단지는 크게 늘었고(64.86%)
✅ 그런데도 특정 단지는 수요가 과하게 쏠리는 장면이 동시에 나타났어요(예: 창원 일부 단지 초고경쟁).

2. 서울 분양 공백이 평균을 흔드는 방식

11월 경쟁률 하락 요인으로 자주 언급되는 게 ‘서울 분양 공백’이에요. 10월엔 서울 일부 단지가 세 자릿수 경쟁률을 보이며 전국 평균을 끌어올렸는데, 11월엔 서울 물량이 거의 없었고 경기 외곽·지방의 대단지들이 상대적으로 부진했다는 설명이 붙습니다.

여기서 제가 주목하는 포인트는 “서울이 없어서 평균이 떨어졌다”라는 문장 자체보다도, 평균 경쟁률이라는 지표의 함정이에요. 평균은 ‘어디서 공급이 나왔는지’에 따라 출렁이거든요. 서울처럼 수요가 두꺼운 지역 물량이 빠지면, 시장이 갑자기 얼어붙은 것처럼 보일 수도 있죠. 반대로 서울에 특정 조건(역세권, 희소 입지, 브랜드 등)이 붙은 단지 몇 개만 나와도 평균이 과열처럼 튈 수 있고요.

즉, 11월 데이터는 “전국이 동시에 식었다”라기보다는 공급의 지리적 구성 변화 + 수요의 선별화가 합쳐져 평균을 끌어내린 장면에 가깝게 읽히네요.

3. 10·15 대책 이후 실수요 자금 문턱이 왜 더 높아졌나

청약 수요는 ‘마음’만으로 움직이지 않고, 결국 자금 조달 가능성에 의해 크게 제약받잖아요. 10·15 대책 이후 수도권을 중심으로 규제지역이 확대되고 대출 규제가 강화되면서 실수요자들이 체감하는 문턱이 높아졌다는 분석이 나옵니다.

정부 발표 자료를 보면, 국토교통부는 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책에서 규제지역·토지거래허가구역 확대 등을 포함한 조치를 제시했어요.

국토교통부 설명

같은 날 금융위원회도 규제지역에서의 대출수요 관리 강화를 발표하면서, 규제지역 주담대 LTV 강화(예: 비규제 70% 대비 규제지역 40% 적용 등), 전세·신용대출 보유 차주의 규제지역 주택 취득 제한 등 대출 관련 문턱을 더 높이는 방향을 담았습니다.

금융위원회 설명

이 흐름이 청약에 주는 신호는 꽤 직설적이에요.
“분양가가 어떻든, 입지가 어떻든, 대출이 예전처럼 안 나오면 청약 버튼을 누르는 손이 무거워진다”는 거죠. 특히 생애 첫 집을 노리는 층은 ‘당첨’보다도 ‘잔금’이 더 무서운 순간이 오곤 하니까요.

4. 지역별 경쟁률이 갈라진 이유 선별 청약이 더 선명해졌다

지역별 이동평균 경쟁률을 보면 격차가 꽤 큽니다. 제주(0.17대 1)·광주(0.22대 1)는 사실상 미달 수준이고, 경북(1.59대 1)·대구(1.80대 1)·전남(1.09대 1)도 낮은 편으로 제시됐어요. 반면 세종(12.51대 1), 전북(12.46대 1), 충북(10.15대 1)처럼 두 자릿수를 기록한 지역도 있었고요.

이걸 보면서 “이제는 청약도 전국 단위 유행이 아니라, 도시 단위의 체력 싸움이 됐구나” 싶네요. 인구·일자리·학군·교통 같은 기반이 단단하거나, 공급이 희소한 곳은 여전히 경쟁이 붙고, 그렇지 않은 곳은 대단지라도 미달이 나는 구조가 굳어지는 느낌이랄까요.

여기에 더해, 일부 단지에서 700대 1 같은 초고경쟁이 튀는 장면은 “시장에 돈이 없어서”라기보다는 “돈이 갈 곳만 골라 간다”는 신호에 가깝게 보입니다. 체감으로는 ‘양극화’라는 말이 너무 익숙해졌지만, 청약 데이터는 그 단어를 계속 현실로 만들어주고 있지 뭐예요.

5. 지금의 청약 숫자를 읽을 때 놓치기 쉬운 것들

1) 미달이 ‘기회’로만 보이면 위험하다

미달이 많아지면 “당첨 확률이 올라가나?”라는 기대가 생기는데, 청약은 당첨 이후의 자금 일정이 훨씬 중요해요. 규제지역 대출 조건이 강화된 상황에선, 미달이 곧바로 ‘싸게 살 기회’로 이어지기보다 리스크가 가격에 반영되지 못한 채 남아 있는 구간일 수도 있습니다.

2) 평균 경쟁률 하나로 시장을 단정하기 어렵다

앞서 말했듯 서울 공급 유무 같은 구성 변화가 평균을 흔듭니다. 그래서 저는 경쟁률을 볼 때,

미달 비중(수요 흡수력)
지역별 편차(선별화 정도)
특정 단지 쏠림(희소 입지 프리미엄)

이 세 가지를 같이 놓고 보게 되더라고요.

3) 정책은 ‘심리’보다 ‘현금흐름’을 먼저 흔든다

대책 발표 이후 시장 심리가 달라진 것도 있겠지만, 더 직접적인 건 대출 조건 변화가 만들어내는 현금흐름 제약이에요. 청약을 고민하는 실수요자에게는 “집값 전망”보다 “내가 이 금액을 조달할 수 있나”가 먼저 오니까요.

https://www.thesupergun.com/2025/12/548.html

6. 결론 6.8대1이라는 숫자 뒤에 남는 질문

11월 청약 경쟁률 6.80대 1, 미달 비중 64.86%라는 장면은 “부동산이 끝났다”는 선언이라기보다, 분양 시장이 ‘선별’이라는 단어로 재편되는 과정처럼 읽힙니다.

저는 이 흐름이 꽤 오래 갈 수도 있겠다고 봐요. 대출 환경이 급격히 풀리지 않는 한, 실수요는 더 계산적으로 움직일 테고, 공급은 지역별로 성적표가 더 잔인해질 가능성이 크니까요. 결국 남는 건 이런 질문입니다.

“청약이 쉬워지는 시장”이 정말 좋은 걸까요,
아니면 감당 가능한 사람만 남는 시장으로 바뀌는 걸까요?

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