송파 아파트 경매 갭투자 러시, 현금 부자들의 쇼 타임이 되다 - 아파트 부동산 분양 청약 뉴스룸

11명이 한 아파트를 놓고 싸웠다. 서울 송파구 거여동의 e편한세상 송파 파크센트럴 전용면적 약 60㎡짜리 아파트. 11월 17일 서울동부지방법원 법정이 인산인해를 이뤘다. 최저 매각가격이 11억원대였는데, 최종 낙찰가는 14억 2101만원이 나왔다. 감정가 13억 8000만원을 훨씬 넘었다. 도대체 무슨 일이 일어나고 있는 걸까.

송파 아파트 경매 갭투자 러시, 현금 부자들의 쇼 타임이 되다

이건 투자의 문제가 아니라, 규제의 결과다.

감정가 넘는 아파트 경매, 이제 낯선 풍경이 아니다

2025년 10월 경매동향보고서에 따르면 서울 아파트의 낙찰가율은 102.3%를 기록했다. 낙찰가율이 100%를 넘는다는 건 감정가보다 높은 가격으로 경매가 성사됐다는 뜻이다. 이건 2022년 6월 이후 처음이다. 3년 4개월 만에 다시 나타난 현상 말이다.

2025년 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율 비교

뭔가 이상하지 않은가? 보통 경매는 시세보다 저렴하게 집을 사는 게 상식인데, 요즘 강남3구 경매 시장은 정반대다. 강남3구 낙찰가율은 105.9%인 반면 비강남권은 86.74%다. 20%포인트 가까운 차이가 난다. 양극화가 극심해졌다는 신호다.

송파 e편한세상 파크센트럴의 경우, 최저 매각가격은 11억 400만원이었다. 그런데 최종 낙찰가는 14억 2101만원. 최저가 대비 3억원 이상 높은 가격이다. 응찰자 11명이 벌인 팽팽한 경쟁의 결과다. 이렇게 되면 더 이상 경매의 이점이 사라진다.

갭투자 규제, 경매 시장을 부흥시킨 것 같은 아이러니

10월 15일 정부가 발표한 부동산 대책이 초점이다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였다. 전세를 끼고 주택을 사는 '갭투자'가 사실상 원천 차단됐다. 토허구역에서 주택을 매매하려면 시·군·구청장 허가를 받아야 하고, 2년 동안 반드시 실거주해야 한다. 현금이 부족한 사람들은 집을 살 수 없게 된 셈이다.

그런데 경매는 다르다!

토허구역이라도 경매로 낙찰받으면 규제를 적용받지 않는다. 경매는 실거주 의무가 없다. 낙찰 후 전월세를 놓거나 되팔 수 있다. 갭투자가 사실상 불가능하지만, 경매라면 가능하다.

이 때문에 서울 아파트 거래량이 77~80% 급감했는데도 경매는 터져나가고 있다. 현금 여력이 충분한 투자자들이 경매로 집중하고 있기 때문이다.

실제로 상황이 이렇게까지 갔다: 서울 아파트 거래량은 10월 15일부터 11월 11일까지 27일간 2320건이었다. 직전 27일(9월 18일~10월 15일) 1만 254건과 비교하면 77.4% 폭락한 거다. 매매 시장에서 사람들이 사라졌다. 그 사람들이 경매로 몰렸다.

대출규제 전후 경매 평균 응찰자 수 변화 (강남3구 vs 비강남권)

송파가 특별한 이유, 그리고 현금 부자들의 앞다리 잔치

송파구는 왜 이렇게까지 인기일까. 몇 가지 이유가 있다.

1. 첫째, 강남 3구의 위상이다. 강남·서초·송파는 시세 안정성과 유동성이 높아 투자자들의 눈에 '안전자산'으로 보인다.
2. 둘째, 토허규제 예외의 미덕이다. 매매 시장에서 거래가 안 되니, 경매라도 정상적인 시세로 구할 수 있다고 생각한다.
3. 셋째, 절대적인 현금의 위력이다. 대출 규제가 묶인 지금, 남은 방법은 현금뿐이다. 결과적으로 경매 시장은 '현금 부자들의 쇼타임'이 됐다.

응찰자의 극단적 격차가 말해주는 것

10월 평균 응찰자 수 변화 (6월 대비)
강남3구: 6.87명 → 9.04명 (증가)
비강남권: 8.68명 → 5.70명 (감소)

강남에는 돈이 몰리고, 변두리는 외면받고 있다. 임의경매 신청 건수를 보면 더 명확해진다. 비강남권 지역이 경매로 내몰리는 물건이 더 많다. 이자를 버티지 못한 채무자들이 늘어나고 있다는 뜻이다.

반면 송파구는 경매로 넘어갈 물건 자체가 적다. 그래서 경매가 나오면 더 희귀해 보이고, 투자자들이 더 많이 몰린다. 악순환이면서도 양극화의 메커니즘이다.

현실의 쌍곡선, 감정가보다 비싼 낙찰가

최근에 나온 낙찰 사례들을 보면 정말 희한하다.

• 거여 2단지: 감정가 13.5억 → 낙찰가 14.6억 (최저가 대비 35.3%↑)
• 리센츠 잠실동: 감정가 24.9억 → 낙찰가 33.7억 (낙찰가율 135%)
• 성동구 하왕십리: 감정가 대비 125% 낙찰

이럴 때는 '투자'라고 부르기가 민망해진다. 왜? 이미 경매의 본질이 파괴됐기 때문이다. 경매는 원래 낮은 가격에 집을 사서 시세 차익을 노리는 전략이었다. 그런데 지금은 감정가보다 높은 가격에 전월세 임차인을 무시하고 재투자를 노린다. 실거주 의무가 없다는 점이 악용되는 상황이 된 거다.

문제는 이미 시작됐다는 것

매매 시장에서 거래가 78%나 줄었다. 이건 매우 위험한 신호다. 보통 거래가 묶이고 시장이 침체되면 이자 부담을 버티지 못한 주택들이 경매로 넘어간다. 그게 지금 일어나고 있다.

비강남권: 악순환 시작

거래 침체 → 이자 부담 가중 → 경매 물건 증가 → 낮은 낙찰가 → 채무자 손실

강남권: 그들만의 리그

희소한 경매 물건 → 자산가 집중 → 높은 낙찰가 → 장기 보유/재투자 → 공급 감소

결국 이게 한국 부동산의 현실이다. 규제가 늘어날수록 강남은 더 강해지고, 그 외 지역은 더 약해진다.

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