울산 아파트값이 서울을 눌렀다 주간 상승률 1위의 배경은?

서울이 아니라 울산이 더 올랐다고요? 숫자만 보면 살짝 당황스럽기도 하죠. 그런데 이런 결과가 나올 때마다 “지방이 들썩인다”로 뭉뚱그리면 오히려 핵심을 놓치기 쉽더라고요. 이번 주 울산 상승은 ‘특정 구·특정 수급’이 만들어낸 결과에 가깝습니다.

전국에서 가장 많이 오른 지역

한국부동산원 주간 아파트가격 동향(2025년 12월 3주, 12월 15일 기준)에서 울산의 주간 상승률이 0.20%로 집계됐습니다. 같은 주 서울은 0.18%였고요. ‘전국에서 가장 많이 오른 지역’이 울산으로 찍힌 셈이죠.

여기서 눈여겨볼 대목이 하나 더 있어요. 울산의 0.20% 상승폭은 과거 특정 시점 이후 오랜만에 나온 수준으로도 언급됩니다. 지역 매체 보도를 보면 2021년 11월 2주차 이후 상당 기간 만의 최대폭으로 정리돼 있더라고요.

그리고 “울산 전체가 고르게 올랐나?”를 보면 답이 조금 달라집니다. 아래 자료 흐름을 바탕으로 구별 상승률을 보면

✔ 남구 0.29%
✔ 동구·북구 0.24%
✔ 중구·울주군 0.09%

확실히 남구가 끌고, 동구·북구가 받쳐주는 모양새에 가깝네요.

남구·동구가 유독 뜨거운 이유는 따로 있어 보여요

남구는 울산 안에서도 학군·생활 인프라가 밀집된 지역으로 자주 거론되죠. 실제로 거래 현장에서도 84㎡(소위 ‘국평’) 신고가 사례가 나왔다는 얘기가 돌고, 언론 보도에서도 84㎡가 12억원에 거래됐다는 사례가 소개됐습니다. 숫자만 보면 “울산에서 12억이라니요” 싶은 분도 있을 텐데, 이런 ‘상징적인 거래’가 심리를 달구는 역할을 하는 경우가 많더라고요.

동구는 결이 조금 다릅니다. 조선업 흐름이 좋아지면 주택 시장에 체감이 늦게 오지 않아요. 지역 보도에서는 조선업 활황 영향이 동구 상승세와 맞물린다는 해석도 나옵니다. 일자리가 버티는 지역은 전세든 매매든 “급하게 던질 이유”가 줄어드는 경향이 있고, 그게 가격 탄력으로 이어지기 쉬워 보입니다.

결국 수급이죠 입주 물량이 ‘생각보다’ 적습니다

이번 이슈의 바닥에는 공급 이야기가 깔려 있습니다. 2025년부터 2028년까지 울산의 연간 입주 예정 물량이 매년 4,000가구 안팎으로 추정되고, 적정 수요가 약 5,400가구 수준이라면 해마다 1,000가구 이상 부족하다는 계산이 됩니다. 다만 이 수치는 ‘추정치’ 성격이 있는 만큼, 저는 해석할 때도 “대략 이런 갭이 있다” 정도로 읽는 게 맞다고 봐요.

비슷한 맥락에서, 한국부동산원과 민간기관(부동산R114) 공동조사로 소개된 자료를 보면 향후 2년(2025년 하반기~2027년 상반기) 울산 공동주택 입주 예정이 9,530호로 정리됩니다(2025년 하반기 2,942호, 2026년 4,011호, 2027년 상반기 2,577호). 도시 규모를 생각하면 “물량이 많은 편”이라고 보긴 어렵죠.

공급 지표는 공공데이터로도 접근이 됩니다. 공공데이터포털에 공개된 한국부동산원 입주예정물량 데이터(반기 단위 업데이트)처럼요. 이런 데이터들이 결국 시장에서 “앞으로 나올 집이 얼마나 되나”를 가늠하는 근거가 됩니다.

공공데이터 포털

‘서울 규제 풍선효과’만으로 설명하면 안되요

물론 수도권 규제가 강해지면 일부 자금과 수요가 외곽으로 움직일 수 있습니다. 다만 저는 그 설명 하나로 울산을 이해하면, 다음 장면에서 바로 헛발을 디딜 가능성이 커진다고 봅니다.

왜냐하면 울산의 이번 움직임은 상승이 집중되는 구가 뚜렷하고, 그 구들이 각각 정주 인프라(남구) 또는 산업·고용(동구) 같은 실체를 갖고 있기 때문이에요. “돈이 그냥 내려왔다”라기보다, 오를 수 있는 얇은 구간에서 먼저 반응이 나온 느낌에 가깝습니다.

여기서 한 가지 더. 한국부동산원의 ‘주간 동향’은 실거래를 그대로 더하는 방식이라기보다, 표본과 시장 정보 등을 종합해 흐름을 보여주는 성격이 강하죠. 그래서 저는 이 숫자를 볼 때 “거래 체결가의 평균이 이렇게 변했다”로 단정하기보다는, 온도계처럼 방향성을 읽는 용도로 쓰는 편이 더 낫다고 생각합니다.

지금 국면에서 체크할 리스크 5가지

상승의 폭보다 ‘폭이 넓어지는지’: 남구 중심에서 다른 구로 확산되는지
전세가가 받쳐주는지: 전세가가 따라오면 실수요 기반이 확인됩니다
입주 물량의 실제 착공·준공 진행: 예정 물량이 계획대로 나오느냐가 중요해요
산업 사이클: 동구 쪽은 산업 변수에 민감할 수밖에 없죠
체감 거래량: 주간 지표가 오를 때 거래량이 받쳐주는지(또는 호가만 오르는지)

결론은 이거예요 울산은 ‘지방’이라는 말로는 설명이 부족합니다

이번 주 울산 0.20% 상승은 “지방이 다시 산다” 같은 큰 문장보다, 공급이 얇은 도시에서 수요가 특정 지역에 몰릴 때 나타나는 전형적인 반응에 더 가깝다고 봅니다. 남구는 ‘살 만한 곳’의 프리미엄이, 동구는 ‘일자리와 산업’의 체온이 각각 가격에 반영되는 모습이었고요.

다만 이런 장면이 늘 ‘상승의 시작’만 의미하진 않습니다. 저는 오히려 이런 주간 1등이 나올 때, 시장이 한 번 더 예민해질 수 있다고 봐요. 다음 주에도 같은 구가 같은 강도로 오를지, 아니면 열기가 식을지…

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