전세 계약 기간 남았는데 이사? 보증금부터 복비까지, '이것' 모르면 손해 봅니다

요즘 금리도 오르고 전세 시장도 참 뒤숭숭하죠. 오늘은 "계약 기간 안 끝났는데 이사 가도 되는지?"에 대해서 알아볼게요.

특히 사회초년생 분들이나 신혼부부들은 직장이나 결혼 문제로 급하게 이동해야 할 때가 많잖아요? 그런데 막상 집주인한테 말하려고 하면 "보증금 못 돌려받으면 어쩌지?", "복비는 내가 내야 하나?" 이런 걱정부터 앞서게 되죠.

그래서 오늘은 이 '전세 만료 전 이사'에 대한 모든 것, 정말 속 시원하게 풀어드리려고 합니다. 제가 직접 겪고, 수많은 이웃님들과 상담하며 쌓은 '실전 데이터'니까요, 꼭 끝까지 읽어보시고 소중한 보증금 지키시길 바랄게요.

1. "저... 이사 가야 하는데요?" 일단 질러도 될까?

자, 상황을 하나 가정해 볼게요. 여러분이 전세 계약 기간이 6개월 남았는데, 갑자기 지방 발령이 났습니다. 당장 다음 달에 이사를 가야 해요.

"그냥 집주인한테 '저 나갑니다' 하고 보증금 받아서 나가면 되는 거 아니야?"

라고 생각하셨다면... 큰일 납니다! (정말 큰일 나요, ㄷㄷ)

전세 계약은 엄연한 '약속'입니다. 계약 기간이 남아있다는 건, 집주인 입장에서는 "아직 이 돈(보증금)을 돌려줄 의무가 없다"는 뜻이기도 해요.

그러니까 첫 번째 관문은 '집주인의 동의'입니다. 집주인이 "어, 그래요? 알겠습니다. 돈 내드릴게요" 하면 베스트겠지만... 현실은?

"새 세입자 구해놓고 나가세요."

이 말이 돌아올 확률이 99%입니다. 냉정하지만 이게 현실이에요. 집주인도 그 큰돈을 당장 현금으로 들고 있는 경우는 거의 없거든요.

2. "새 세입자 구하면 끝?" 여기서 또 문제가 생깁니다

"알겠어요, 그럼 부동산에 집 내놓고 새 사람 구할게요!" 하고 씩씩하게 복덕방으로 달려갔습니다. 그런데 여기서 두 번째 문제가 터집니다.

"사장님, 근데 중개수수료(복비)는 누가 내나요?"

원칙적으로 중개수수료는 '집주인'과 '새로운 세입자'가 내는 게 맞습니다. 법적으로 기존 세입자는 계약 당사자가 아니니까요.

하지만! (여기가 중요해요, 별표 다섯 개! ⭐⭐⭐⭐⭐)

계약 기간을 다 채우지 못하고 나가는 건, 엄밀히 말해 세입자의 '계약 위반'입니다. 그래서 집주인은 이렇게 말하죠.

"내가 굳이 지금 복비 들여서 새 사람 구할 이유가 없는데? 정 나가고 싶으면 복비는 당신이 내."

이게 현장에서 통용되는 '국룰'입니다. 억울할 수도 있지만, 집주인이 보증금을 일찍 빼주는 조건으로 복비를 요구하는 건 법적으로도 '손해배상' 차원에서 인정되는 경우가 많아요.

단, 예외가 있습니다!
만약 계약이 '묵시적 갱신'(자동 연장)된 상태라면 이야기가 달라집니다. 이때는 세입자가 "나갈게요" 통보하고 3개월만 지나면 집주인은 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생겨요. 이때는 복비도 당연히 집주인 몫입니다. (이거 모르고 복비 내시는 분들 은근히 많더라고요... ㅠ)

3. "돈은 나중에 줄게, 일단 짐부터 빼"... 이거 믿어도 되나요?

자, 우여곡절 끝에 새 세입자는 못 구했지만, 집주인이 "내가 다음 달에 돈 생기니까 일단 이사 먼저 가세요. 돈은 그때 줄게요"라고 합니다.

여러분이라면 어떻게 하시겠어요?

믿고 이사 간다.
돈 받을 때까지 버틴다.

정답은 절대 1번은 안 된다는 겁니다. (진지해요)

여러분이 그 집에서 짐을 빼고 '전입신고'를 다른 곳으로 옮기는 순간, 여러분이 가지고 있던 '대항력'과 '우선변제권'이라는 슈퍼 파워가 사라집니다.

쉽게 말해서, 집주인이 딴 마음을 먹거나 집에 경매라도 들어오면, 여러분은 그냥 '돈 빌려준 동네 아저씨 1'이 되는 거예요. 보증금 순위가 저~ 뒤로 밀려나서 한 푼도 못 받을 수도 있습니다. 이거 진짜 무서운 얘기예요.

4. "그럼 어떡해요? 이사는 가야 하는데!"... 최후의 필살기

"아니, 그럼 돈 줄 때까지 회사도 못 가고 그 집에 갇혀 살라는 말인가요?"

답답하시죠? 그래서 법이 만들어 둔 '안전장치'가 있습니다. 바로 [임차권등기명령]이라는 제도예요.

이름이 좀 어렵죠? 쉽게 설명해 드릴게요.

"법원에, 저 이 집에서 살 권리가 있는데 이사 가야 해요. 등기부등본에 내 이름 딱 박아주세요. 나 짐 빼도 내 권리 인정해 주게요!"

라고 신청하는 겁니다.

이걸 신청해서 등기부등본에 딱! 찍히면, 여러분이 짐을 다 빼고 주소를 미국으로 옮겨도 여러분의 보증금 권리는 그 집에 1순위로 남아있게 됩니다. '법적 알박기'라고 생각하면 이해가 빠르실 거예요.

📝 신청 조건은?

계약 기간이 끝났는데 돈을 못 받았다. (계약 만료 전엔 안 돼요!)
집주인한테 "나 안 살아요"라고 확실히 말했다는 증거(문자, 내용증명)가 있다.

이 두 가지만 있으면 됩니다. 집주인 동의? 필요 없습니다. 혼자 가서 신청하면 돼요.

5. 마무리하며... 결국 '사람' 대 '사람'의 일

정리하자면 이렇습니다.

만료 전 이사? 집주인 동의가 필수! 새 세입자 구하는 게 가장 빠름.
복비? 중도 퇴거면 보통 내가 냄. (묵시적 갱신은 제외)
보증금 안 주면? 절대 짐 빼지 말기! (대항력 유지 필수)
정 급하면? 임차권등기명령 신청하고 확인한 뒤에 이사 가기.

법도 중요하지만, 사실 가장 좋은 건 '원만한 합의'겠죠. 저도 예전에 전세 살 때, 사정 생겨서 집주인분께 사정사정하고 음료수 한 박스 사 들고 가서 좋게 해결했던 기억이 나네요. ^^;

하지만 내 권리는 내가 챙겨야 하는 법! 만약 말이 안 통한다면, 주저하지 말고 전문가의 도움을 받으세요. 보증금은 여러분의 전 재산일 수도 있으니까요.

아, 그리고 이사 날짜 잡히면 이사 비용도 만만치 않죠?
정확한 비용이나 견적은 아무래도 전문업체에 상담을 받아보는 게 좋겠죠? 요즘은 무료 견적도 내주는 곳도 많으니 알아보시고 상담받아보세요.

오늘 정보가 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠네요. 궁금한 점은 언제든 댓글 남겨주세요! 우리 이웃님들은 이런 일로 맘고생 안 하셨으면 좋겠습니다.

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