수지자이 에디시온 청약 및 분양 (분양가·실거래·자금계획까지 한 번에)

수지에서 “신축 대단지”가 귀한 건 다들 아시죠.
그런데 480세대 규모로, 그것도 전 가구가 중대형 위주(84㎡~)라면 이야기가 조금 달라집니다.

오늘은 수지자이 에디시온을 기준으로, 청약 일정부터 시세 비교, 상권·학군·교통, 그리고 가장 많이 놓치는 자금 타임라인/리스크까지 알아보겠습니다.

먼저, 이 단지 “한 줄 결론”

✔ 입지·브랜드·희소성(수지 신축 공급)으로 수요는 분명히 붙습니다.
✔ 다만 분양가가 이미 상단이고, 규제지역(투기과열지구/조정대상지역) 특성상 대출·전매·자금조달 계획이 안 서면 중간에 흔들릴 수 있어요.

핵심 요약표

항목	내용
단지명	수지자이 에디시온
위치	경기도 용인시 수지구 풍덕천동 71-1 일원
규모	총 480세대, 최고 25층, 6개동
타입	84A/B/C/D, 120, 144P, 155P
모집공고일	2025-12-19
청약 접수	특별 2025-12-29 / 1순위 2025-12-30~31 / 2순위 2026-01-02
당첨자 발표	2026-01-08
계약	2026-01-19 ~ 2026-01-21
입주 예정	2029년 2월
규제	투기과열지구·조정대상지역(용인 수지구)
문의	1833-6480

타입/세대수 정리 (경쟁 포인트가 보입니다)

전 가구 84㎡ 이상이라 “가점 싸움”이 더 진하게 붙을 가능성이 큽니다. (특히 84C 물량이 많고, 84A는 선호도 높은 편으로 보통 초반에 경쟁이 세게 붙어요.)

주택형	일반	특별	합계
84A	50	57	107
84B	17	21	38
84C	102	122	224
84D	32	38	70
120	34	5	39
144P	1	0	1
155P	1	0	1
합계	237	243	480

분양가(최고가) “84는 15억대, 평당 5,700~6,100”

타입	전용(㎡)	최고 분양가(만원)	3.3㎡(평) 환산 평당가(만원)
84A	84.9772	156,500	약 6,078
84B	84.9892	149,200	약 5,793
84C	84.9875	154,900	약 6,015
84D	84.9671	151,300	약 5,876
120	120.8061	219,800	약 6,004
144P	144.8653	500,000	약 11,390
155P	155.7575	520,000	약 11,017

여기서 중요한 건 “최고가 기준”이라는 점.
동·층·향에 따라 달라지고, 옵션(발코니 확장/가전/마감 업그레이드)까지 붙으면 체감 총액은 더 올라갑니다.

분양가 vs 주변 실거래 비교

비교는 “같은 84급”으로 보는 게 제일 직관적입니다.
아래는 최근 실거래 사례를 기준으로 평당(3.3㎡)으로 맞춘 표예요.

구분	전용	총액(억원)	평당가(만원/3.3㎡)	84A 최고가(15.65억) 대비
수지자이 에디시온 84A	84.98	15.65	약 6,078	-
동천센트럴자이	84	11.50	약 4,518	+4.15억
성복역 롯데캐슬 골드타운	84	14.69	약 5,771	+0.96억
수지현대	84	8.78	약 3,449	+6.87억

포인트는 이거예요.
“신축 프리미엄 + 자이 브랜드 + 수지 신축 희소성”이 분양가에 이미 반영된 상태.
그래서 당첨이 목표가 아니라, ‘입주까지 안정적으로 끌고 갈 체력(현금흐름)’이 목표가 돼야 합니다.

상권/생활 인프라: “죽전 생활권을 같이 씁니다”

✔ 스타필드마켓(죽전점), 신세계 사우스시티(죽전) 축이 가까워요.
✔ 단지 주변 상권/마트 접근성은 체감이 좋다는 평가가 많습니다(거리 정보는 지도 기준으로 재확인 권장).

실거주 기준으로는 “장보기/외식/문화”가 한 번에 해결되는 생활권인지가 중요하죠. 이 단지는 그 점수가 높습니다.

교통: 신분당선 축 + 광역 접근, 다만 ‘도보 체감’은 꼭 체크

수지 생활권은 기본적으로 신분당선 라인이 강점이고, 도로 접근도 좋습니다.

다만 여기서 실수 많이 합니다.
“역세권”이라는 단어만 보고 들어가면, 막상 비 오는 날/아이 등하교/출근 동선에서 도보 체감이 다를 수 있어요.

청약 전에 출근 시간대에 실제로 한 번 걸어보는 루트 체크(동천역/수지구청역 방향), 이건 강력 추천입니다.

학군: 학교 ‘좋다/나쁘다’보다 중요한 건 “배정·통학 동선”

풍덕초등학교
수지중학교

여기서 핵심은,
“이 학교가 배정인가?”는 해마다 구역/정원/학급 편성에 따라 달라질 수 있어 최종 배정은 교육청/학교알리미/행정 안내로 확인해야 한다는 점입니다.

규제지역 체크: 청약 전략과 대출이 ‘같이’ 묶입니다

용인 수지구는 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶여 있습니다.

규제지역이면 보통 이런 변화가 생깁니다.

청약 1순위 요건(세대주/통장 요건/거주 요건 등) 강화 구간이 생김
재당첨 제한/전매 제한/거주의무 등 규제 조합이 붙을 수 있음
대출 한도·심사(DSR 등)가 보수적으로 적용될 가능성

특히 최근(2025-10-15 발표) 기준으로 주택시장 안정화 대책에서 고가 주택 구간의 대출 관리 강화가 언급된 만큼, “될 줄 알았던 대출이 안 나오는” 상황을 전제로 보수적으로 접근하는 게 안전합니다.

자금 타임라인 (84A 최고가 기준 ‘보수적’ 시뮬레이션)

※ 납부비율/회차는 공고문 조건이 최우선입니다. 아래는 실무에서 가장 흔한 구조(10/60/30)로 현금흐름을 미리 그려보는 용도예요.

시점	해야 할 일	예상 금액(만원)	체크포인트
당첨 직후 ~ 계약	계약금 마련	15,650	“계약금은 사실상 현금”으로 보는 게 안전
계약~중도금 기간	중도금(예: 6회 가정)	총 93,900 (회당 약 15,650)	중도금 대출 가능 여부/이자 조건 사전 확인
입주 전	잔금 마련	46,950	잔금대출, 기존 주택 처분, 전세승계 등 플랜 A/B 필요
상시	옵션/세금/이사비	별도	옵션 총액 + 취득세 + 등기비 + 이사비는 따로 잡기

리스크(이건 꼭 읽고 들어가셔야 합니다)

분양가 상단 구간
시세가 더 오르면 괜찮지만, 횡보하면 체감 부담이 큽니다.
대출 변수
규제지역 + 고가 구간이면, 은행이 “한 번에” 보수적으로 볼 수 있어요.
전매/거주의무 등 규제 조합
단기 플립(전매) 생각이면 특히 위험합니다. “될 거야”가 아니라 “안 된다고 가정”이 기본.
입주(2029.02)까지 긴 시간
금리/가계 상황/직장 변수가 들어올 시간이 충분합니다.

청약 전 체크리스트

✔ 내 통장: 1순위 가능 여부(지역/예치금/기간/세대주 등) 확인
✔ 세대 기준: 무주택/1주택/다주택에 따른 제한 사항 체크
✔ 규제 확인: 용인 수지구 규제지역 전제로 전매/대출 계획 다시 짜기
✔ 자금조달계획서: “계약금 현금 + 중도금 + 잔금” 플로우 작성
✔ 출근 동선: 역/버스 환승을 출근 시간에 직접 테스트
✔ 학군: 배정 가능성 + 통학 동선(언덕/횡단/셔틀 필요 여부) 점검
✔ 비교시세: 인근 84급 “실거래” 최소 3개 이상 찍고 들어가기

FAQ

Q1. 2순위는 청약금이 있나요?

A. 공고 기준으로는 청약통장으로 청약(청약금 없음)

Q2. 84A와 84C 중 뭐가 유리해요?

A. 보통 84A는 선호가 강하고, 84C는 물량이 많아 “기회”가 생길 수 있습니다. 다만 동·층·향이 결과를 가릅니다.

Q3. 분양가가 주변 실거래보다 비싼데 괜찮나요?

A. “신축 프리미엄”은 맞습니다. 다만 비싸도 감당 가능한 구조(현금흐름)면 괜찮고, 그게 아니면 리스크가 됩니다.

Q4. 중도금 대출은 당연히 나오죠?

A. 규제지역·고가구간에서는 “당연”이 없습니다. 당첨 전부터 주거래 은행에 사전 시뮬레이션을 받는 게 안전합니다.

Q5. 학군은 확정인가요?

A. 특정 학교 “확정” 표현은 조심해야 합니다. 배정은 변동될 수 있어 학교알리미/교육청 안내로 최종 확인이 원칙입니다.

Q6. 이 단지의 진짜 매력 포인트 하나만 꼽으면?

A. “수지 생활권에서 보기 드문 신축 + 브랜드 + 생활인프라 접근” 이 조합입니다.

(마치며

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